房企運(yùn)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力（上）

興業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心 唐河清

      在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，房企“重運(yùn)營(yíng)”是時(shí)勢(shì)所趨。運(yùn)營(yíng)特別是大運(yùn)營(yíng)管理，在競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)明顯。房企做好運(yùn)營(yíng)管理，發(fā)揮運(yùn)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，將提升房企運(yùn)營(yíng)效率，助力發(fā)展型的房企脫穎而出。

      正確的運(yùn)營(yíng)觀念與理念。要深入研究運(yùn)營(yíng)的概念、體系與套路，動(dòng)態(tài)更新自己的運(yùn)營(yíng)觀念與理念，全面解析企業(yè)自身與運(yùn)營(yíng)版本的適配性；適時(shí)改架構(gòu)，配人員，理流程，宣貫普及運(yùn)營(yíng)思想，拉動(dòng)全員運(yùn)營(yíng)行為。老板只是所有項(xiàng)目的項(xiàng)目總，也是運(yùn)營(yíng)總，甚至還是產(chǎn)品總、成本總，算不上真正意義上的運(yùn)營(yíng)。
      健全信息化和數(shù)字化系統(tǒng)。隨著房企規(guī)模的擴(kuò)張、項(xiàng)目數(shù)量的不斷增多，外部環(huán)境的不確定性增強(qiáng)，企業(yè)需要不斷去完善自己的信息化與數(shù)字化系統(tǒng)，統(tǒng)一管理邏輯，統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，循序漸進(jìn)發(fā)展適配性信息化建設(shè)，用數(shù)字化貫穿房企運(yùn)營(yíng)管理。信息化和數(shù)字化系統(tǒng)成為房企運(yùn)營(yíng)的首選智慧化工具。
      標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)行為。標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)行為是提高房企運(yùn)營(yíng)效率的一個(gè)重要的基礎(chǔ)，房企需要建設(shè)產(chǎn)品與服務(wù)、運(yùn)營(yíng)、成本、招采、工程、營(yíng)銷、物業(yè)等各業(yè)務(wù)條線的標(biāo)準(zhǔn)化，通過科學(xué)合理的復(fù)制粘貼，增速提效。
      標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)行為不意味著百分之百的標(biāo)準(zhǔn)化，在一二級(jí)敏感點(diǎn)上可以做個(gè)性化創(chuàng)新，其它敏感點(diǎn)可以做標(biāo)準(zhǔn)化做法，降低成本，加快速度�；蛘呦仍趯�(duì)項(xiàng)目進(jìn)度影響比較大的幾個(gè)點(diǎn)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化，然后在其它模塊慢慢推行標(biāo)準(zhǔn)化。
      此外，投資模式的標(biāo)準(zhǔn)化、合作模式的標(biāo)準(zhǔn)化、深耕的標(biāo)準(zhǔn)化等更高層次的標(biāo)準(zhǔn)化也可以提高自身的運(yùn)營(yíng)效率。
      深刻的行業(yè)研究。實(shí)時(shí)跟進(jìn)行業(yè)研究，強(qiáng)化房企對(duì)于行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的判斷能力。如果在不該拿地的時(shí)候拿了高價(jià)地，該拿地的時(shí)候又不敢出手，目標(biāo)與計(jì)劃全是亂的，企業(yè)再怎么努力，運(yùn)營(yíng)效率也是低的。所以對(duì)于發(fā)展型的房企來(lái)講，必須要加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的研究、對(duì)城市的深度研判，該出手要出手，這才是運(yùn)營(yíng)效率提升的源頭，運(yùn)營(yíng)的根本。
      多元化區(qū)域布局。眾多的房企走出大本營(yíng),進(jìn)行了多元化的快速布局。良好的區(qū)域布局能從源頭上提升運(yùn)營(yíng)效率，為企業(yè)提前完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。房企要學(xué)會(huì)將雞蛋放在多個(gè)籃子之中，平衡好深耕與擴(kuò)張的關(guān)系，分散風(fēng)險(xiǎn)，而不是局限在一個(gè)區(qū)域之中。
      強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)協(xié)同�！耙粋�(gè)籬笆三個(gè)樁，一個(gè)好漢三個(gè)幫”。圍繞房企主業(yè)，充分發(fā)揮自身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資源稟賦，在區(qū)域布局、產(chǎn)業(yè)協(xié)同上，加強(qiáng)與同期同類房企的對(duì)標(biāo)，在改造提升固定產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，發(fā)展布局從屬產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)分工方面的運(yùn)營(yíng)協(xié)同，打造最佳產(chǎn)業(yè)合作，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈，聚焦主業(yè)求生存，圍繞副業(yè)謀發(fā)展。
      有一些房企已經(jīng)擁有如住宅、商業(yè)、文旅、景觀公司、建筑公司等多產(chǎn)業(yè)了，但由于沒有做到多產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)協(xié)同，主副業(yè)本末倒置，導(dǎo)致資源被分割，沒有產(chǎn)生合力，反而影響了房企的正常發(fā)展。
      做好滾動(dòng)的三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃�，F(xiàn)狀下，房企的多業(yè)態(tài)項(xiàng)目開發(fā)周期平均為2.5—3年，跨區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)已是常態(tài)，所以做好滾動(dòng)的三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃是發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)問題、提高運(yùn)營(yíng)效率的一個(gè)體系、工具。滾動(dòng)的三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃是通過多項(xiàng)目、多年的平衡與協(xié)同，打通企業(yè)的投融產(chǎn)銷，結(jié)合房企全面預(yù)算和資金統(tǒng)籌，并倒逼單項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，以提高房企高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。
      有機(jī)貫通投、產(chǎn)、銷、運(yùn)。房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，投融的驅(qū)動(dòng)、生產(chǎn)的主動(dòng)、營(yíng)銷的拉動(dòng)、運(yùn)營(yíng)的聯(lián)動(dòng)，四位一體，缺一不可。如果投資能力強(qiáng)，生產(chǎn)能力弱，造成開發(fā)節(jié)奏失效；生產(chǎn)能力強(qiáng)，營(yíng)銷能力弱，企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)出現(xiàn)問題；營(yíng)銷能力強(qiáng)，投資能力弱，房企會(huì)喪失發(fā)展機(jī)會(huì)；運(yùn)營(yíng)聯(lián)動(dòng)能力弱，會(huì)倒逼投資能力與運(yùn)營(yíng)能力的下降。四者之間的相互平衡，既不會(huì)浪費(fèi)發(fā)展機(jī)會(huì)，又能夠預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)。
      集約化資金使用。在做好經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，在房企內(nèi)部建立銀行運(yùn)作模式,即成立財(cái)務(wù)公司(內(nèi)部銀行),把全企業(yè)分散在各地的賬戶通過財(cái)務(wù)公司這一組織形式,建立資金池，將有限的資金實(shí)行有效集約化使用，發(fā)揮資金的最大價(jià)值，在最關(guān)鍵的點(diǎn)上出手。
      創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)管理模式。創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)管理模式，提高運(yùn)營(yíng)效率。運(yùn)營(yíng)作為房企運(yùn)作的發(fā)動(dòng)機(jī)、橋梁紐帶，它承擔(dān)著公司參謀部、督察員的作用和職能，致力于公司運(yùn)營(yíng)管理，減少內(nèi)耗，節(jié)約成本，提高效率，形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、精細(xì)化全新運(yùn)營(yíng)管理體系，提升公司的持續(xù)發(fā)展能力。